VI. kerület - Liszt Ferenc tér 1060 Budapest VI. ker., Liszt Ferenc tér 10.
Adózási kisokos
2008. január 16.
A lakás eladással kapcsolatban 2008. január 1.-vel új adójogszabályok lépnek életbe. A legfontosabb SZJA törvény változás az ingatlan átruházásából származó adóköteles jövedelem számításának változása. Az alábbiakban erről nyújtunk tájékoztatást.
• 2008. január 1-től a lakásszerzési kedvezmény* megszűnik. Ez leegyszerűsítve azt jelenti, hogy a jövő évben egy bizonyos lakóingatlan-eladásból származó jövedelmünk számításakor bevételünket továbbra is csökkenthetjük annak megszerzésére fordított kiadásainkkal. A régi törvénnyel ellentétben viszont nem csökkenthetjük ugyanezt a jövedelmünket egy másik lakóingatlan vételárával.
*Lakásszerzési kedvezmény: ha valaki ingatlant ad el, és abból jövedelme származik, forrásadó fizetési kötelezettsége keletkezik. Ezt a forrásadót azonban abban az esetben, ha az ingatlan vételárát másik lakóingatlan vásárlására használja, az adót be kell vallania, de nem kell megfizetnie.
• Külön átmeneti szabály teszi lehetővé, hogy a 2008. január 1-jét megelőzően átruházott lakóingatlanok esetén alkalmazhatók maradnak a lakásszerzési kedvezményre eddig vonatkozó szabályok. Tehát aki 2008. január 1. előtt eladja az ingatlanát és az elkövetkezendő 60 hónapban másik lakóingatlant vásárol, a kedvezményt igénybe veheti, azaz az új lakás megszerzésénél érvényesítheti.
• A lakóingatlanok átruházásából származó jövedelem adóköteles időszaka hozzávetőlegesen harmadára csökken, tehát lakások esetén a szerzést követő tizenötödik év helyett már az ötödik évtől nem kell jövedelemként figyelembe venni. (A nem lakásingatlanok átruházásából származó jövedelmek adóköteles időszaka továbbra is 15 év marad. Pl.: garázs, üdülő, zártkert, stb.)
• Emellett fontos új szabály, hogy bármely ingatlan átruházásából származó jövedelem adóját (vagy egy részét) akkor nem kell csak megfizetni, ha azt az átruházás évében, vagy az átruházás évét érintő bevallási időszakban a magánszemély saját maga, közeli hozzátartozója, élettársa részére idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló (pl. ápolási) intézményben (az EU bármely tagállamában) biztosított férőhely megszerzésére fordítja. Ha az értékesítés évének adóbevallásáig nem fordította a befolyt vételárat az előzőekben felsorolt férőhely vásárlására, akkor az adót meg kell fizetni, de amennyiben az értékesítést követő 2 éven belül a fentiekkel megegyező férőhelyet vásárol, a megfizetett adót visszaigényelheti, az Adóhivatal köteles visszautalni.
• Újdonság 2008-ban az ingatlan átruházásából származó jövedelem után fizetendő adó méltányossági kérelemre történő csökkentésének, vagy elengedésének lehetősége.
A méltányolásnál különösen figyelembe veszik a felhasználás körülményeit, azaz ha a kérelmező saját maga, közeli hozzátartozója, élettársa, volt házastársa lakhatását biztosítja a befolyt vételárból, azaz a fent felsorolt személyek számára lakóingatlant vásárol.
A JÖVEDELEM SZÁMÍTÁS ALAPJA:
Jövedelem=eladáskori érték– szerzéskori érték–számlával igazolható ráfordítások.
Az adó mértéke: 25%.
Jövedelem után fizetendő adó %-ban:
Lakóingatlan vételének éve ---->> 2008-ban történő eladás esetén
2007 ------------------------------------------------>> 100%
2006 ------------------------------------------------>> 90%
2005 ------------------------------------------------>> 60%
2004 ------------------------------------------------>> 30%
2003 ------------------------------------------------>> 0%
Nézzünk pár példát, miért éri meg Önnek 2008. január 1-e után értékesíteni ingatlanát.
I. példa: 2001– ben az eladó örökölt egy ingatlant, amit akkor 5 millió forintra értékelt az illetékes Önkormányzat az adó- és értékbizonyítvány szerint, amely ez esetben a szerzési értéknek is tekintendő (közjegyzői hagyatékátadó végzés). Az örökölt lakást 2008– ban 20 millió forintért adja el.
Év ------------------------- Korábbi jogszabály szerint ---- A 2008. január 1-től hatályos jogszabály szerint
Tulajdon szerzés éve ----------------------- 2001 ----------------------------------- 2001
Eladás éve --------------------------------------2008 ----------------------------------- 2008
Tulajdon szerzéskori ár -------------------- 10 000 000 Ft -------------------- 10 000 000 Ft
Eladási ár -------------------------------------- 20 000 000 Ft --------------------- 20 000 000 Ft
Felmerült és igazolt költségek
Korábban megfizetett illeték* ------------ 250 000 Ft --------------------------- 250 000 Ft
Közvetítői jutalék ---------------------------- 1 200 000 Ft ------------------------1 200 000 Ft
Felújítási költség ----------------------------- 1 000 000 Ft ----------------------- 1 000 000 Ft
Összes elszámolható költség ------------- 2 450 000 Ft ----------------------- 2 450 000 Ft
Jövedelem ----------------------------------- 7 550 000 Ft ------------------------ 7 550 000 Ft
Fizetendő adó --------------------------------1 510 000 Ft ------------------------------------ 0 Ft
II. példa: Az eladó 2000-ben vásárolta önkormányzati lakását 2 000 000 Ft-ért, majd 2008-ban 15 000 000 Ft-ért értékesíti.
Év ------------------------- Korábbi jogszabály szerint ---- A 2008. január 1-től hatályos jogszabály szerint
Tulajdon szerzés éve ----------------------- 2000 ----------------------------------- 2000
Eladás éve --------------------------------------2008 ----------------------------------- 2008
Tulajdon szerzéskori ár --------------------- 2 000 000 Ft ------------------------ 2 000 000 Ft
Eladási ár -------------------------------------- 15 000 000 Ft --------------------- 15 000 000 Ft
Felmerült és igazolt költségek
Korábban megfizetett illeték* ------------ 40 000 Ft ----------------------------- 40 000 Ft
Közvetítői jutalék ---------------------------- 900 000 Ft ----------------------------900 000 Ft
Felújítási költség ----------------------------- 3 000 000 Ft ------------------------ 3 000 000 Ft
Összes elszámolható költség ------------- 3 940 000 Ft ------------------------ 3 940 000 Ft
Jövedelem ------------------------------------ 9 060 000 Ft ------------------------- 9 060 000 Ft
Fizetendő adó --------------------------------1 585 500 Ft ------------------------------------ 0 Ft
*Használt lakás vásárlásnál az illeték 4 000 000 Ft értéknél 2%, 4 M feletti részre pedig 6%.
* *A fenti példáknál abból indultunk ki, hogy az ingatlan eladásából származó jövedelmét nem fordította újabb lakás vásárlására.
III. példa:
Az eladó 2004– ben vásárolta 14 000 000 Ft értékű lakást, amit 2008– ban 19 000 000 Ft – ért értékesít.
Év ------------------------- Korábbi jogszabály szerint ---- A 2008. január 1-től hatályos jogszabály szerint
Tulajdon szerzés éve ----------------------- 2004 ----------------------------------- 2004
Eladás éve --------------------------------------2008 ----------------------------------- 2008
Tulajdon szerzéskori ár -------------------- 14 000 000 Ft -------------------- 14 000 000 Ft
Eladási ár -------------------------------------- 19 000 000 Ft --------------------- 19 000 000 Ft
Felmerült és igazolt költségek
Korábban megfizetett illeték* ------------ 680 000 Ft ---------------------------- 680 000 Ft
Közvetítői jutalék ---------------------------- 1 140 000 Ft ------------------------ 1 140 000 Ft
Felújítási költség ----------------------------- 1 500 000 Ft ------------------------ 1 500 000 Ft
Összes elszámolható költség ------------- 3 320 000 Ft ------------------------ 3 320 000 Ft
Jövedelem ------------------------------------ 1 680 000 Ft ------------------------- 1 680 000 Ft
Fizetendő adó --------------------------------- 420 000 Ft ----------------------------- 126 000 Ft
*Használt lakás vásárlásnál az illeték 4 000 000 Ft értéknél 2%, 4 M feletti részre pedig 6%.
* *A fenti példáknál abból indultunk ki, hogy az ingatlan eladásából származó jövedelmét nem fordította újabb lakás vásárlására.
IV. példa: Az eladó 2006-ban vásárolta az ingatlant 13 000 000 Ft-ért, 2008-ban pedig 15 000 000 Ft-ért adja el.
Év ------------------------- Korábbi jogszabály szerint ---- A 2008. január 1-től hatályos jogszabály szerint
Tulajdon szerzés éve ----------------------- 2006 ----------------------------------- 2006
Eladás éve --------------------------------------2008 ----------------------------------- 2008
Tulajdon szerzéskori ár -------------------- 13 000 000 Ft -------------------- 13 000 000 Ft
Eladási ár -------------------------------------- 15 000 000 Ft --------------------- 15 000 000 Ft
Felmerült és igazolt költségek
Korábban megfizetett illeték* ------------ 620 000 Ft ------------------------ 620 000 Ft
Közvetítői jutalék ---------------------------- 900 000 Ft ------------------------- 900 000 Ft
Felújítási költség ----------------------------- 250 000 Ft ------------------------- 250 000 Ft
Összes elszámolható költség ------------- 1 770 000 Ft --------------------- 1 770 000 Ft
Jövedelem ------------------------------------- 230 000 Ft -------------------------- 230 000 Ft
Fizetendő adó --------------------------------- 57 500 Ft ----------------------------- 51 750 Ft
*Használt lakás vásárlásnál az illeték 4 000 000 Ft értéknél 2%, 4 M feletti részre pedig 6%.
* *A fenti példáknál abból indultunk ki, hogy az ingatlan eladásából származó jövedelmét nem fordította újabb lakás vásárlására.
Amennyiben a 2008-as ingatlanadó változásokkal kapcsolatban további kérdései lennének, hívja nagy tapasztalattal rendelkező szakértőnket.
dr. Gulyás Balázs 06 70 454 0525